在扶持、鼓励租赁市场的政策环境下，ABC房地产公司转型积极发展租赁业务。ABC公司是增值税一般纳税人，主要持有商铺、住房、仓库三种物业：商铺、仓库都是营改增后自行开发建造的。住房中的绝大部分是从分散的个人业主手中租来，统一装修后再对外出租的，小部分为营改增后自建的。
ABC公司的出租业务，应该怎么缴税呢？
01政策文件
“不动产租赁”属于“现代服务-租赁服务”，增值税税率为9%。符合条件可以选择简易计税方式计税，适用5%征收率。
符合条件是指：一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产。
政策文件：《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）
02政策分析
ABC房地产公司出租的房产都是营改增后取得的，取得方式包括自建、租赁，无法适用简易计税，按照9%税率缴纳增值税。考虑到物业形态的不同和住房租赁市场的政策优惠，需要分物业进行增值税合理规划。
03税务规划
出租商铺
自行开发建造的商铺，建造过程中尽量取得一般纳税人建筑企业开具的9%的增值税专票，实现最大程度的抵扣，假设取票率为80%，税负就能控制在2%-3%的合理区间。
如果只能与小规模建筑企业合作，可以采用甲供材的模式，建筑企业仅提供建筑劳务，开具3%的增值税专票。由ABC地产公司直接购进材料、设备，取得13%的增值税专票。
出租住房
住房从个人手中租赁而来，很难取得增值税专票抵扣，现在对外转租却要按照9%税率全额缴纳增值税，负担难以承受。
有的朋友会说，个人也可以去税务代开3%专票给ABC公司啊！
现实情况一个是，个人房主不愿意代开，另一个是，代开需要ABC房地产公司去承担实际税费，由于不同地方的代开政策不同，综合税负在3%-20%不等（增值税一般可以免税，主要是个人所得税）。
这种情况下，ABC公司可以先成立住房租赁公司（全资子公司），再以子公司名义将住房对外出租给个人。
原模式：
ABC房地产公司从个人业主手中租入住房，承诺免费装修，再直接将住房对外出租给其他个人。假设每月收取个人租客的租金为2000元（含税），支付给个人业主的租金为1500元，租期为一年。
ABC公司替个人业主代开了增值税普通发票，月租金不超过15万元，享受增值税免税，因为无法取得专票，没有进项税额。
原模式增值税税负：
2000*12÷（1+9%）*9%=1982元
新模式：
ABC房地产公司成立了S公寓出租平台公司，从个人业主手中租入住房，承诺免费装修，再对外出租给其他个人。公寓平台为增值税一般纳税人，其他条件相同。
根据24号公告，一般纳税人租赁企业，出租营改增后购进的住房给自然人，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。
政策依据：《财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号 关于完善住房租赁有关税收政策的公告》
新模式增值税税负：
选择简易计税：2000*12÷（1+5%）×1.5%=343元
比原模式节约税款=1982-343=1639元
优惠力度=（1982-343）/1982=83%
主动利用税收优惠，合理节税的效果很明显。
提供仓储服务
仓储服务是指：利用仓库、货场或者其他场所代客贮放、保管货物的业务活动。
仓储服务属于“现代服务-物流辅助服务”，增值税税率为6%。一般纳税人提供仓储服务,可以选择适用简易计税方法计税，简易计税适用征收率3%（而仓库出租为9%）。
ABC公司可以通过安装自动监控设备、聘请安保人员等方式，将租赁业务变为实际提供仓储服务，同时签订仓储合同而不是租赁合同。在仓库建造费很难取得进项税额情况下，预计税负降低3%-6%。
注：仅签订仓储合同而没有业务实质是不行的，存在税收风险。
小结
考虑到商铺、住房、仓库等不同的物业形态，企业需要分物业进行增值税合理规划，积极利用国家的住房租赁市场的优惠！
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